¿Y si vendo la nuda propiedad de mi casa?

Para muchos jubiladossu vivienda en propiedad es su única riqueza al margen de la pensión que cobranque a menudo no es muy grande. Por esoa medida que envejecen y ven aumentar sus necesidadeso simplemente porque desean vivir un poco más desahogadosse preguntan cómo sacarle partido económico a su vivienda.

¿Es tú caso? Pues una de las opciones que se te presentan es vender la nuda propiedad de tu vivienda y reservarte el usufructo, como vamos a explicarte aquí.

Vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo

Si tienes una casa en propiedadpodrías adoptar esta táctica:

• Reservarte su usufructo vitaliciopara poder usar la casa o rentabilizarla mientras vivas.
• Vender solo la nuda propiedad a un particular o a alguna de las empresas que hacen este tipo de operaciones.

De esta manerapodrías vivir en tu casa hasta el último día o biensi decides que no te manejas solo y prefieres mudarte a una residencia o a la casa de un hijoponerla en alquiler y usar las rentas como desees.

El nudo propietario no tendrá la plena propiedad hasta que tú fallezcas y aunque vendiera su derecho a otra personael nuevo nudo propietario tendría que respetar tu derecho de usufructo.

¿Por qué precio puedes vender la nuda propiedad de tu casa?

Eres libre de fijar el precio que deseesaunque si pides mucho quizás no encuentres a quien te lo quiera pagar.

El precio de venta de la nuda propiedad lógicamente debería ser menor que el de la venta de la plena propiedadpues quien compra no puede disfrutar del bien mientras tú vivas. Por esocuanto más anciano seas y más corta sea tu esperanza de vidamás dinero puedes pedirporque menos le faltará al nudo propietario para convertirse en pleno propietario.

Como primer pasopuedes usar la fórmula que valora la nuda propiedad y el usufructo vitalicio a efectos fiscales (sirvepor ejemplopara declarar en el impuesto de sucesiones una casa dejada en herencia y repartida de este modo: el usufructo para el viudo y la nuda propiedad para un hijo):

• Si el usufructuario tiene más de 79 añosel usufructo es igual al 10 % del valor del bien y la nuda propiedadel 90 %.
  
• Si el usufructuario tiene entre 20 y 79 añosel porcentaje que corresponde al usufructo es igual a la cifra que resulte de esta fórmula: (89 − edad del usufructuario)/100. Y el resto es el valor de la nuda propiedad.
• Si el usufructuario es menor de 20 añosel usufructo es igual al 70 % del valor del bien y la nuda propiedadel 30 %.

Por ejemplosupongamos que tienes 75 años y después de consultar los portales inmobiliarios y preguntar por las ventas que ha habido en tu comunidad de propietariosllegas a la conclusión de que el precio de mercado de tu casa es de 100.000 euros: el valor del usufructo a efectos fiscales sería igual a (89 −75)/100=14 . Es decirque en teoríano sería descabellado fijar como precio de partida una cantidad igual a 100.000 menos el 14%; o sea86.000 euros.

No obstantesegún estudios hechos por nuestros expertos de OCU Inmobiliario (consulta aquí la información si eres suscriptor de OCU Fincas y Casas) es muy probable que te hagan ofertas muy inferiorespues el comprador querrá dos cosas: por un ladouna gangay por otrocurarse en saludpor si tú vives más años de los esperables en el momento de la compra. Para que te hagas una ideapreguntamos a cinco entidades cuánto nos darían por la nuda propiedad de un mismo pisohaciéndonos pasar por un hombre de 70 añosy la mejor de las ofertas era igual al 57% del valor de la nuda propiedad a efectos fiscales).

Si te parece complicado calcular el usufructoya sea vitalicio o temporal (porque también se puede establecer un usudfructo temporal sobre un bien)usa nuestra calculadora:

CALCULA EL VALOR DEL USUFRUCTO Y LA NUDA PROPIEDAD

¿Qué impuestos tendrás que pagar por la venta de la nuda propiedad?

Si tu casa ha ido ganando valor durante los años en los que has sido su propietariocuando la vendas obtendrás una ganancia que por lo general está sujeta al pago del IRPF.

Ahora bien, los mayores de 65 años y las personas que tengan reconocido un grado II o III de dependenciaestán exentos de tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, tanto si venden la plena propiedad como si venden la nuda propiedad (no se libransin embargode la “plusvalía municipal” o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos).

Ademássi dejan de residir en la casapor ejemplo porque se mudan a una residenciaseguirán disfrutando de la exención siempre que vendan la casa en los dos años siguientes a marcharse.

Por esosi estás cerca de cumplir 65 añoste aconsejamos que esperes a cumplirlos para vender y ni siquiera tendrás que señalar la venta en la declaración de la renta.

¿Tiene inconvenientes vender la nuda propiedad?

En la mayor parte de Españalas herencias de padres a hijos tributan poco en el impuesto de sucesionessobre todo si hablamos de herencias modestas. Además y en particularla herencia de la vivienda habitual de los padres está muy bonificada para los hijos. Por esoel mayor inconveniente de vender tu casasería para tus hijossi los tienes. Pensando en ellos y según el valor de tu patrimoniolos bienes que lo compongan y el lugar donde residaspodría interesar más que vendieras otra pieza que no sea la vivienda habitual (de todos modossi el tema te preocupaestúdialo bienporque la única venta cuyas ganancias se libran de IRPF es la de la vivienda habitual).

Otras opciones de rentabilizar tu vivienda

Hay varias cosas que puedes hacer según cuál sea tu situación y tus preferencias.

• Por ejemplopodrías vender tu vivienda habitual del todo (es decirhacer una venta corrienteen la que el comprador adquiera la plena propiedad)para mudarte a otra casa más barataa una segunda residencia que quizás tengaso a un hogar para mayores. Si eres mayor de 65 años o dependiente en grado II o III esa venta está libre de IRPF.
• También podrías alquilar la casa e ir usando las rentas para pagarte la estancia en una segunda casa o en una residencia. Eso síal cabo de dos añosperderás la posibilidad de vender sin pagar IRPF la que era tu vivienda habitualpues la exención de la ganancia solo se extiende los dos años que siguen al abandono de la casa. Otro inconveniente es que las normas que regulan el alquiler no ofrecen actualmente muchas garantías de recuperar la vivienda en un plazo corto si el alquiler se tuerce porque el inqulino deja de pagar y se apalanca; por esoalquilar la única fuente de riqueza que se tiene puede ser algo arriesgado para una persona mayor.

Aquí te damos dos opciones queal igual que la venta de la nuda propiedadte permitirían seguir residiendo en tu casa.

Opción uno: alquilar un trozo

Puedes seguir viviendo en tu casa y alquilar una habitación osi los tienesel garajeel trastero... Si el alquiler de una habitación sirve para proporcionar al inquilino su lugar habitual de residenciala renta se beneficia de una reducción a ojos de Hacienda que por lo general es del 50% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 (solo se tributa en el IRPF por la mitad).

Opción dos: hipoteca inversa

Puedes pedir una hipoteca inversaque es un tipo de préstamo hipotecario para mayores de 65 años y funciona así: el banco calcula cuánto te puede prestar poniendo varios factores en la balanzade los que los más importantes son el valor de tasación de la casa (del que te darán como mucho el 60 %) y tu esperanza de vida (cuanto más corta seamás dinero podrán darte, pues más corta será la duración del contrato).

El dinero te lo entregarán o bien de golpe o bien en cuotaso bien con una fórmula mixta (cuotas precedidas de un desembolso inicial más sustancioso). Ademáspactarás con el banco el tipo de interés al que habrá de devolverse el préstamo.

Ahora bienel dinero no lo tendrás que devolver tú y la entidad no te lo puede exigir mientras vivas. Serán tus herederossi quieren recibir la casalos que tengan que pagar el capital prestado más los intereses acumulados; estos serán mayores si elegiste cobrar el capital prestado de golpe y menores si cobrabas en forma de renta .

Los pros:

• Si sujetas tu casa a una hipoteca inversapodrás disponer de ella como quierasusarla personalmentealquilarla... (de hechosi te conviniera y pudierastambién podrías venderla y cancelar la deuda).
• Lo obtenido por la hipoteca inversaal ser un préstamono tributa en el IRPF.
• Si pactaste una renta temporal y sigues vivo al acabar de cobrarlapodrás seguir viviendo en la casa.

Los contras:

• Las hipotecas inversas aplican intereses mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales y si vives muchos añostus herederos tendrán que devolver una cantidad muy abultada.
• Suscribir la hipoteca obliga a pagar comisiones de aperturagastos de gestión y tasaciónseguros vinculados...
• Si cuando muerastus herederos no tienen liquidezlas entidades no suelen aceptar la entrega de la vivienda en pago de la deuda. Es decirtendrían que pagarla de otro modo si quieren recibir la herencia: con su propio dinerocon el que obtengan vendiendo el inmueblecon un nuevo préstamo...

Por eso creemos que este producto es más conveniente para personas sin herederos o con herederos no muy necesitados o no muy queridos.

Si tienes hijoste llevas bien con ellos y puedensería preferible que ellos te entreguen el dinero que precisas para no pasar apurosa cambio de recibir la casa sin cargas.