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Das Ergebnis ist für dich sofort online verfügbar. In dem umfangreichen Dokument findest du die Preisentwicklung deiner Immobilie sowie weitere spannende Details zur Berechnung.

Aktuelle Preis-Einschätzung

Die Berechnung basiert auf Tausenden von Vergleichsobjekten. Dabei berücksichtigen wir Transaktionsdaten aus vergangenen Verkäufen sowie unsere eigenen Angebotsdaten.
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Unser Service ist ausgezeichnet mit dem eKomi-Siegel.

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So funktioniert die Immobilienbewertung von ImmoScout24

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Schritt 1

Du beschreibst deine Immobilie

Für eine hochwertige Bewertung mit einem Online-Rechner brauchst du nur wenige Informationendie du sicher sowieso aus dem Kopf weißt. Wichtig ist: Umso mehr Daten du angibstdesto genauer können wir den Hauswert für dich schätzen. Wir fragen folgenden Infos ab:

  • Immobilientyp: GrundstückHausWohnung oder Gewerbe
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Baujahr
  • Besondere Ausstattung
Schritt 2

Wir berechnen den Wert

Unser kostenloser Rechner ermittelt den Marktwert anhand von Vergleichsimmobilien in deiner Umgebung. Die Kerndaten deiner Immobilie werden automatisch mit denen tausender anderer Objekte abgeglichen - so erhältst du eine realistische Preis-Einschätzung (mit dem Vergleichswertverfahren).

Unser Rechner beruht auf der größten Immobilien-Datenbank Deutschlands mit sechs Milliarden Objektinformationen. Dabei berücksichtigen wir aktuelle Angebotspreise von unserer Plattformsowie erzielte Verkaufspreise anderer Immobilien und Gutachten von Banken. Unsere Preisdatenbank wird regelmäßig aktualisiertsodass wir dir eine realistische Preis-Einschätzung bieten.
Schritt 3

Bewertung sofort verfügbar

Bereits wenige Sekunden nach Eingabe deiner Informationen kannst du das Bewertungs-PDF herunterladen. Auf 10 Seiten findest du hier die Hintergründe für unsere Berechnung: Vergleichsimmobilienden Einfluss der Ausstattung und vieles mehr.

Auf Wunsch steht dir unser Beratungs-Team für eine noch genauere Bewertung zur Verfügung. So können wir individuelle Besonderheiten deiner Immobiliedie den Wert beeinflussen könnennoch besser berücksichtigen.
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Wie sieht das Bewertungs-PDF aus?

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Mit unserem Bewertungs-PDF bieten wir dir auf Basis der bisher angegebenen Objekteigenschaften eine Marktwertspanne. Diese enthält den wahrscheinlich erzielbaren Kaufpreis in einem angemessenen Vermarktungszeitraum und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

  • Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren
  • Angebote vergleichbarer Immobilien
  • Einfluss der besonderen Ausstattung
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Welche Vorteile bietet eine Online-Immobilienbewertung?

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Kosten sparen

Du sparst Kosten.

Unser Wert-Rechner ist für dich kostenlos. Ein professionelles Gutachten kostet mindestens 0,5 Prozent des Verkaufspreises – ist aber natürlich dafür auch genauer.

Überblick behalten

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Du bekommst einen realistischen Preis und gehst somit bestens vorbereitet in alle Entscheidungen rund um deine Immobilie oder dein Grundstück.

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Im Vergleich zu einer umfangreichen Immobilienbewertung durch eine:n Sachverständige:nwelche ein bis vier Wochen in Anspruch nehmen kannerhältst du das Ergebnis einer Online-Bewertung sofort.

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Unser Immobilienwertrechner kann den Verkehrswert einer Immobilie schon mithilfe sehr weniger Daten schätzenwas den Aufwand für dich extrem vermindert. Du brauchst keine Dokumente.

Wozu brauche ich ein Immobilienbewertung?

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Transparenz

Natürlich lohnt es sich immer mal wiederden Wert der eigenen Immobilie herauszufinden. So merkst duwann du von einem Verkauf besonders profitieren kannst.

Immobilienverkauf

Wenn du eine Immobilie verkaufen mächstestgehst du bestens gewappnet in die Verhandlungen mit Interessierten.

Vor großen Investitionen

Du möchtest eine kostenintensive Veränderung vornehmen? Eine Bewertung zeigt dirob sich dies überhaupt rechnet.

Scheidung und Erbschaft

Auch hierbei solltest du unbedingt eine Bewertung durchführen. Häufig lohnt sich sogar einen Profi zu beauftragen.
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Immobilie bewerten – Wichtige Informationen

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Autorin: Nadine Kunert

Erstellungsdatum

Aktualisiert: 12.11.2025

Lesezeit

13 Minuten

Eine Immobilienbewertung ist ein wesentlicher Schrittum fundierte Entscheidungen rund um deine Immobilie zu treffen. Ob VerkaufModernisierung oder Finanzierung – die Wertermittlung bietet dir Sicherheit und Orientierung.

Das Wichtigste in Kürze:
  • Immobilienbewertung ist Grundlage für VerkaufFinanzierungErbschaft oder Modernisierung.
  • Bewertungsverfahren: Vergleichswert bei selbst genutzten ImmobilienErtragswert bei vermieteten Objekten.
  • Kosten: Je nach Aufwand bis zu 1,5 % des Immobilienwerts.
  • Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung bei ImmoScout24 und erfahrewelcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.

Inhaltsverzeichnis

Immobilienwert im De­zem­ber 2025: Premium bleibt kri­sen­fest und B-Städ­te boo­men

Der Immobilienmarkt zeigt sich robust. Der GREIX-Index verzeichnet moderate Preisanstiege von 1,2 Prozent bei Wohnungen und 1,3 Prozent bei Häusern im Quartalsvergleich. Besonders bemerkenswert: B-Städte wie LeipzigNürnberg und Erlangen entwickeln sich zu den neuen Marktfavoriten und übertreffen teilweise die Wertentwicklung der teuren A-Metropolen.

Während Premium-Objekte ihre Krisenresistenz unter Beweis stellenmüssen sanierungsbedürftige Immobilien weiterhin Abschläge hinnehmen. Der Speckgürtel profitiert weiter von Homeoffice-Trendsund eine Generationsspaltung wird deutlich – Jüngere vermieten lieberÄltere verkaufen bevorzugt in diesem optimistischen Marktumfeld.

Um den Wert deiner Immobilie vor dem Hintergrund aktueller Marktentwicklungen besser einordnen zu könnenkann es helfenregelmäßig eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Das schafft zum einen Transparenzhilft andererseits aber auch dabeieinen idealen Zeitpunkt für einen möglicherweise geplanten Verkauf zu finden.

Wenn du dein Haus verkaufen möchtestbegleiten wir dich mit unserem Ratgeber Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess.

Warum eine Immobilienbewertung sinnvoll ist

Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit über den Wert deiner Immobilie. Dies ist besonders wichtig bei großen Entscheidungen wie KaufVerkauf oder Modernisierung. Sie bietet dir eine verlässliche Grundlageum den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung realistisch einzuschätzen. Ermittelt wird bei der Immobilienbewertung der Verkehrswert.
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Unterscheidung: Verkehrswert und Kaufpreis

Der Verkehrswert stellt eine Orientierungsgröße dar. Du bist beim Verkauf nicht daran gebundensteigerst aber deine Erfolgsaussichtenwenn du ihn berücksichtigst.

  • Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wertden eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein gesetzlich vorgegebenes Immobilienwertermittlungsverfahren berechnet. Dabei werden die aktuellen Marktbedingungen und damit das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage berücksichtigt.
  • Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wertder sich am Verkehrswert orientiert.

Welche Bewertungsverfahren für Immobilien gibt es?

Für die Wertermittlung einer Immobilie stehen in Deutschland gemäß Bewertungsgesetz (BewG) drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Welches angewendet wirdhängt von der Art und Nutzung des Objekts ab.

Vergleichswertverfahren:

Dieses Verfahren vergleicht deine Immobilie mit ähnlichen Objekten und ist besonders genauwenn viele Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Ertragswertverfahren:

Ideal für vermietete Immobilienda es auf den erzielten und zukünftigen Erträgen basiert.

Sachwertverfahren:

Geeignet für spezielle Objekte wie BahnhöfeLagerhallen oder Architektenvillenbei denen der Marktwert weniger relevant ist.
Immobilienwertermittlung Verfahren Immobilienwertermittlung Verfahren

Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten für eine Bewertung können stark variieren. Während Online-Bewertungen kostenlos sindkönnen ausführliche Gutachten durch Sachverständige mehrere tausend Euro kosten.

Überblick über die Kostenarten:

  • Online-Bewertung: Kostenlos und schnell. Idealwenn du dich nur orientieren oder eine erste Hausbewertung erhalten möchtest.
  • Vor-Ort-Bewertung: 250 – 700 Euro durch Makler. Gut geeignetwenn du deine Immobilie verkaufen und einen marktgerechten Angebotspreis festlegen willst.
  • Gutachten: 0,5 – 1,5 % des Immobilienwertsnotwendig für Gericht. Pflichtwenn ein rechtssicheresgerichtsfestes Gutachten benötigt wird (z. B. bei ScheidungErbschaftFinanzierung).

Wann ist eine kostenlose Immobilienbewertung sinnvoll?

Eine Online-Bewertung genügtwenn du dich vorab orientieren möchtestz. B.: 

  • nach einer Erbschaft oder Schenkung
  • nach einer umfassenden Modernisierung
  • als Käufer:inum den Angebotspreis zu überprüfen

Für verbindliche Entscheidungen vor Gericht oder beim Finanzamt solltest du jedoch ein Gutachten beauftragen.
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Immobilienbewertung vs. Wertgutachten

Eine Immobilienbewertung gibt dir schnell einen Marktwert. Ein Wertgutachten ist dagegen detailliert und rechtlich verbindlichz. B. bei Scheidung oder Erbschaft.

Wer berechnet den Wert der Immobilie?

  • Online-Tools: z. B. der Immobilienpreisrechner von ImmoScout24 – schnellkostenlos und ideal zur Orientierung.

  • Makler:innen: erstellen im Rahmen einer Verkaufsberatung eine marktorientierte Preiseinschätzung. 

  • Gutachter:innen oder Sachverständige: liefern ein detailliertesrechtlich verbindliches Gutachtenz. B. für GerichtFinanzamt oder Bank.

Welche Variante die richtige isthängt vom Ziel ab: Willst du dein Haus schätzen lassengenügt die kostenlose Immobilienbewertung online. Für rechtliche Zwecke ist ein Gutachten unverzichtbar. 

Eine Onlinebewertung kann zudem bei sehr speziellen Immobilien (z. B. denkmalgeschützte GebäudeSonderimmobilien) weniger genau seinda es an passenden Vergleichsdaten fehlt.

Expertenkommentar

"Eine fundierte Immobilienbewertung ist entscheidendum den bestmöglichen Preis zu erzielen und Fehlentscheidungen zu vermeiden. Sie gibt dir nicht nur Sicherheit über den aktuellen Marktwertsondern auch Einblicke in wertsteigernde Maßnahmen. Ein häufiger Fehler ist esemotionale Bindungen an die Immobilie in den Bewertungsprozess einfließen zu lassen. Es ist daher ratsamauf professionelle Bewertungsverfahren und gegebenenfalls auf die Expertise von Makler:innen oder Gutachter:innen zurückzugreifen."

Nadine Kunert - Expertin für Verkauf & Vermietung

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Der Immobilienwert hängt von mehreren Faktoren abdie den Marktpreis positiv oder negativ beeinflussen. Je mehr dieser Faktoren du einbringstdesto genauer kannst du deine Immobilie schätzen lassen.

 

  • Lage: Die UmgebungInfrastruktur und Lärmbelästigung spielen eine große Rolle.
  • Zustand: BaujahrBausubstanz und Energieeffizienz sind entscheidend.
  • Ausstattung: GrößeBalkoneFußbodenbeläge und Heizung beeinflussen den Wert.
  • Nutzungsmöglichkeiten: privat oder touristisch vermietenBüro oder Praxis?
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Lage

Die Lage deiner Immobilie

  • Preisentwicklung
  • Distanz zu SchulenLäden etc.
  • Verkehrsanbindung
  • Kulturangebote
  • Lärmbelästigung
Zustand

Der Zustand deiner Immobilie

  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Elektrische Leitungen
  • Renovierungszustand
  • Energieeffizienz
Ausstattung

Die Ausstattung deiner Immobilie

  • Größe
  • BalkonTerrasseGarten
  • Fußbodenbelag
  • Heizung
  • (Smart)Technik

Lage: Mikro- und Makrolage

Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Werttreiber. Ist es eine sehr gute Lage Aeine mittlere Lage B oder eine einfache Lage C? Unterschieden wird außerdem in:  

  • Mikrolage: unmittelbares Umfeld (NachbarschaftVerkehrsanbindungNähe zu SchulenÄrztenEinkaufsmöglichkeiten). Lage im Haus (GeschossHimmelsrichtung) 
  • Makrolage: Stadt oder RegionImage und wirtschaftliche Attraktivität des BezirksInfrastruktur und Anbindung an Fernverkehr sowie Sicherheit und Bevölkerungsstruktur.

Baulicher und energetischer Zustand

Alter/BaujahrBausubstanzRenovierungsstand und Energieeffizienz (DämmungFensterHeizung) haben großen Einfluss. Dokumentierte Sanierungen und Instandhaltungen wirken wertsteigernd.

Grundstück & Wohnfläche

  • Grundstücksgröße: orientiert sich am Bodenrichtwert.

  • Wohnfläche & Schnitt: QuadratmeterzahlRaumaufteilungDachschrägen oder Balkonflächen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). 

Ausstattung & Außenflächen der Immobilie

BalkonTerrasseGartenGaragehochwertige Bodenbelägemoderne Heizsysteme oder Smart-Home-Technik erhöhen die Attraktivität und damit den Marktwert.

Nutzungsmöglichkeiten

EigennutzungVermietung oder gewerbliche Nutzung können den Wert unterschiedlich prägen. 
 
Wichtig: Der Immobilienwert ist keine feste Größe. Er kann sich verändern – etwa durch eine Modernisierungeine bessere Ausstattung oder eine gestiegene Nachfrage am Markt.

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Wertbeeinflussung durch Nachfrage und Vermietung

Der Immobilienwert wird nicht nur durch LageZustand oder Ausstattung bestimmtsondern auch durch Angebot und Nachfrage sowie den Vermietungsstatus.

Nachfrage als Preistreiber

Die tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer am Markt: Je größer die Nachfrage und je geringer das Angebotdesto höher die erzielbaren Preise. Besonders in gefragten Regionen mit knappen Vergleichsobjekten können Immobilienwerte deutlich steigen.

Vermietungsstatus

Auch die Nutzungssituation beeinflusst den Wert: 

  • Positive Wirkung: Hohe Nettomietenzuverlässige Mieter:innen und geringe Leerstände machen eine Immobilie für Kapitalanleger:innen besonders attraktiv. 
  • Negative Wirkung: Niedrige Mietenunbefristete Verträge oder problematische Mietverhältnisse können den Wert mindernda Eigen- oder Umnutzung erschwert wird. 

Damit zeigt sich: Eine Immobilie kann durch hohe Nachfrage und gute Vermietung zusätzlich an Wert gewinnen – oder umgekehrt bei geringer Nachfrage und schwacher Rendite deutlich an Attraktivität verlieren.

Immobilienwert steigern

Der Wert einer Immobilie ist nicht starrsondern lässt sich gezielt verbessern. Eigentümer:innen können durch Modernisierungen und Sanierungen aktiv dazu beitragendass der Immobilienwert steigt. 
 
Wer seinen Hauswert steigern möchtesollte auf folgende Faktoren achten

  • Energieeffizienz: Neue FensterHeizungsanlagen oder Dämmungen erhöhen den Wert. 

  • Wohnqualität: GrundrissänderungenBädermodernisierung oder ein Balkon werten auf.

  • Außenwirkung: Ein gepflegter Garten oder eine neue Fassade steigern den ersten Eindruck.

Auch Verkaufsgeschwindigkeit und Vermietbarkeit können durch wertsteigernde Maßnahmen zunehmen. Ob sich der Aufwand für dich lohntsolltest du vorab genau prüfen und Kosten und Nutzen einander gegenüberstellen.

Checkliste: Welche Unterlagen sind für eine Bewertung notwendig?

Damit eine Immobilienbewertung möglichst genau und reibungslos abläuftsolltest du die wichtigsten Unterlagen frühzeitig zusammenstellen.

Zentrale Dokumente 

  • Grundbuchauszug

  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) 

  • Baulastenverzeichnis (enthält öffentlich-rechtliche Einschränkungen bei der Bebauung)

  • Amtlicher Katasterplan / Liegenschaftskarte

  • Ursprünglicher Bauplan und Baugenehmigung

  • Baujahr des Gebäudes

  • Ermittelte Wohnfläche (inkl. korrekter Berechnung nach WoFlVz. B. bei Dachschrägen)

  • Gültiger Energieausweis

  • Nachweise zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

  • Weitere Angaben je nach Verfahren (z. B. Mietverträge für ErtragswertverfahrenDenkmalschutzauflagen) 

Am besten klärst du mit dem:der Sachverständigen schon im Vorfeldwelche Unterlagen im Detail benötigt werden. So stellst du sicherdass die Bewertung vollständig und rechtssicher erfolgen kann.

Fazit: Darum ist die Immobilienbewertung so wichtig

Eine Immobilienbewertung ist die Grundlage für alle wichtigen Entscheidungen rund um deine Immobilie – ob VerkaufKaufFinanzierung oder Modernisierung. Sie schafft Transparenz und zeigt dirwelchen Preis du realistisch erzielen kannst. 

Mit einem kostenlosen Online-Immobilienwertrechner von ImmoScout24 kannst du schnell und unkompliziert den aktuellen Marktwert ermitteln. So erhältst du eine erste Antwort auf Fragen wie „Was ist mein Haus wert?“ und kannst deinen Hauswert ermittelnbevor du weitere Schritte planst. 

Nutze die Onlinebewertung als Orientierung und entscheide dannob ein Makler oder ein Wertgutachten den nächsten Schritt für dich darstellt.
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FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Wie kann man den Wert einer Immobilie ermitteln?

Der Wert ergibt sich aus LageZustandAusstattung und Nachfrage. Berechnet wird er entweder über die klassischen Verfahren (VergleichswertErtragswertSachwert) oder per Online-Tool.

Wie kann ich kostenlos meine Immobilie bewerten lassen?

Du kannst den Wert deiner Immobilie kostenlos über Online-Immobilienbewertungsrechner wie den von ImmoScout24 ermitteln. Diese Rechner nutzen umfangreiche Datenbankenum eine erste Einschätzungbasierend auf vergleichbaren Immobilien in deiner Region zu geben.

Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?

Eine Vor-Ort-Bewertung durch Makler:innen kostet meist 250–700 Euro. Ein rechtssicheres Gutachten durch Sachverständige liegt bei ca. 0,5–1,5 % des Immobilienwerts.

Kann man eine Immobilie selbst bewerten?

Jadu kannst Vergleichsobjekte prüfen und Online-Rechner nutzen. Für eine verbindliche Einschätzung ist jedoch ein Gutachten oder die Expertise von Makler:innen nötig.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Neben Makler:innen dürfen auch öffentlich bestellte Sachverständige und Gutachter:innen eine professionelle Wertermittlung vornehmen.

Du hast weitere Fragen zur Immobilienbewertung?

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Unsere Expert:innen von ImmoScout24 helfen dir gerne weiter. Stell uns jede Frage rund um deine Immobilie. Wir beraten dich individuell und persönlich. Schreibe uns gerne eine E-Mail an [email protected] oder rufe uns an unter 030 24 301 14 50.

 

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